Особенности кредитования под залог недвижимости

Кредитор заинтересован в том, чтобы был гарантирован возврат заемных денег с прибылью в виде процентов. Поэтому кредитование клиентов под залог недвижимости является самым выгодным способом обеспечения исполнения обязательств. Банк всегда готов выдать крупную сумму, если кредит подкреплен залогом в виде ликвидного имущества, к которому относятся квартиры, дома, земельные участки. Залоговую недвижимость легко реализовать, поскольку банковские работники оценивают ее на 20-40% ниже рыночной стоимости. Заемщику также выгодно брать деньги в банке под залог недвижимости, так как выплачиваемые проценты по залоговому кредиту значительно ниже, чем по потребительскому займу. Когда клиент полностью закрывает кредит, залоговое имущество возвращается в его собственность. Если же он не может погасить всю сумму с процентами, то банк забирает и продает его недвижимость, оставляя себе вырученные деньги. Если залоговое имущество, проданное кредитором, стоит дороже, чем сумма долга, то оставшиеся деньги возвращаются заемщику.

Недвижимым имуществом, под залог которого выдают кредит, чаще всего выступает квартира, дом или земля. Банки охотнее кредитую клиентов, предоставляющих в качестве залога квартиру, поскольку ее нетрудно продать в случае невозвращения заемных средств и процентов. Процедура оформления (при наличии всех документов) проходит быстро, так как стоимость жилья легко можно оценить. Деньги под залог квартиры берут для самых разных целей: на развитие бизнеса, для приобретения новой квартиры или авто, для ремонта и т. п. Дом продать сложнее, чем квартиру, поэтому эту залоговую недвижимость банки оценивают дешевле. Так, если в качестве залога выступает квартира, то можно получить кредит в размере 80% от ее рыночной стоимости. В то же время за дом вы получите максимум 65-70% от суммы, за которую его можно продать на рынке недвижимости. Процедура оформления кредита под залог дома проходит не так быстро, как в случае с квартирой. Нужно найти специалиста для оценки жилого здания, а также собрать дополнительные документы. Землю в качестве залога используют еще реже, чем частные дома, поскольку не каждый земельный участок подойдет для этой цели. Так, если земля предназначена для ведения сельскохозяйственных работ, то кредит под нее не выдадут. Земельный участок является выгодным залоговым имуществом, поскольку ссуду могут получить даже официально безработные граждане и лица, имеющие иностранное гражданство с регистрацией в стране, где находится предмет залога.

Требования к заемщику в разных финансовых организациях отличаются. Главное, чтобы он был собственником залогового имущества. Основными условиями для предоставления кредита под залог недвижимости являются: 

1. Правоспособность. Заемщик должен иметь гражданство и/или быть зарегистрирован на территории страны, где находится недвижимое имущество. 
2. Дееспособность. Человек должен быть совершеннолетним (18 лет), но в некоторых банках залоговый кредит выдают лишь при достижении 21 года. Кроме того, на момент полного возврата ссуды заемщику не должно быть больше 65 лет. 
3. Наличие пакета документов. В него входят следующие бумаги: паспорт и налоговый номер, документ о гражданском состоянии (паспорт жены/мужа или свидетельство о разводе), документы на землю (техпаспорт, домовая книга, справка об отсутствии задолженности и прочее). 
4. Наличие документа о независимой экспертизе залогового имущества. Получить ссуду под залог недвижимости можно как в банке, так и в микрофинансовой организации или у частного инвестора. В банке процентная ставка наиболее низкая (до 20%), однако более жесткие условия оформления кредита. Так, отдельные банковские учреждения для выдачи кредита под залог требуют от заемщика наличия официальной работы и справку о доходах.

Для заемщика кредит под залог недвижимости имеет больше положительных, чем отрицательных аспектов. К преимуществам рассматриваемой формы кредитования относятся следующие факторы:

• Возможность получения крупной суммы, поскольку кредит обеспечен дорогостоящим залогом.
• Более выгодная процентная ставка, чем у обычного потребительского займа.
• Длительный срок погашения (до 20 лет).
• Крупные ссуды выдают под любые цели (на покупку или ремонт жилья, на развитие бизнеса или иные нужды).
• Высокий процент одобрения заявок, поскольку от клиентов обычно не требуют справку о доходах и наличия поручителей. 

Вместе с тем у кредита под залог недвижимости существуют свои отрицательные стороны. Недостатками данной формы кредитования являются:

• Наложение ограничений на недвижимость (нельзя продавать, дарить без согласия кредитора), заемщик уже не является полноправным собственником имущества.
• Низкая оценочная стоимость жилья (50-80% от рыночной стоимости). При этом оценка проводится за счет клиента банка.
• Заемщику нужно выплачивать страховку по кредиту, что в итоге «выльется» в крупную сумму.
• При нецелевом использовании нельзя получить налоговый вычет или рефинансировать долг. Кроме того, всегда существует риск потерять залоговое имущество в случае несвоевременного погашения кредита. 

В целом кредитование под залог недвижимости может быть выгодно как для банка, так и для заемщика. У кредитующей стороны есть уверенность в получении прибыли, поскольку это обеспечено залоговым имуществом. Заемщику же выгодно брать ссуду в том случае, если он уверен, что сможет своевременно вернуть заемные деньги, а сам кредит окупится и принесет прибыль.